Соглашение о расторжении договора аренды: образец и бланк

Что такое соглашение о расторжении договора аренды

Это документ, которым арендатор и арендодатель вместе прекращают договор аренды. Расторгнуть договор по соглашению сторон можно в любой момент — так сказано в пункте 1 статьи 450 ГК РФ.

Главное отличие от одностороннего отказа — не нужен повод и срок предупреждения. Кофейня съезжает из помещения через две недели, собственник не против — подписывают соглашение, и аренда кончается в согласованный день.

В документах его называют по-разному: соглашение о расторжении, дополнительное соглашение о расторжении, соглашение о досрочном расторжении. По сути это один и тот же документ.

Соглашение подписывают в той же форме, что и сам договор (пункт 1 статьи 452 ГК РФ). Договор аренды помещения заключают письменно, значит, и соглашение — письменно, одним документом.

Соглашение или уведомление о расторжении: что выбрать

Если вторая сторона против, соглашение не подпишут. Тогда остаются два пути: уведомление об одностороннем отказе или суд.

Уведомлением договор можно прекратить, только если право на отказ есть в законе или договоре. Договор прекращается с момента, когда другая сторона получила уведомление, если договор не назначил другой срок (пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ).

Договор без срока любая сторона может прекратить уведомлением. Для недвижимости предупреждают за три месяца, если договор не назначил другой срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). Наниматель квартиры тоже вправе съехать, письменно предупредив наймодателя за три месяца (пункт 1 статьи 687 ГК РФ).

Если права на отказ нет, договор расторгает суд — по основаниям из статей 619 и 620 ГК РФ. Сначала стороне отправляют предложение расторгнуть договор и ждут ответ до 30 дней (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Что указать в соглашении о расторжении

Если в соглашении нет расчётов, спор о долге, депозите и ремонте начнётся после выезда. Поэтому всё, о чём договорились устно, записывают в текст.

Закон не утверждает форму соглашения. Но без нескольких пунктов оно не закрывает вопросы, ради которых его подписывают.

• Номер и дату договора аренды, адрес и площадь помещения — чтобы было ясно, какой договор расторгается.
• Дату расторжения. Если её нет, обязательства прекращаются в день подписания соглашения (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).
• Срок возврата помещения по акту и в каком состоянии его возвращают.
• Долг или переплату по арендной плате на дату подписания и порядок оплаты коммунальных услуг.
• Судьбу обеспечительного платежа: вернуть, зачесть или оставить арендодателю.
• Неотделимые улучшения: возмещаются или нет.
• Остаются ли претензии по прошлым нарушениям.
• Если договор зарегистрирован — кто подаёт документы в Росреестр.

Как составить соглашение о расторжении договора аренды

Заполните анкету — образец подстроится под ваш случай. Один шаблон закрывает и нежилое помещение, и квартиру, и любую пару сторон: граждан, ИП, самозанятых, компании.

• Выберите, что арендовали: нежилое помещение или квартиру. Укажите номер и дату договора аренды.
• Заполните данные арендодателя и арендатора так же, как в договоре аренды.
• Впишите адрес, площадь и кадастровый номер помещения. Отметьте, регистрировали ли договор в Росреестре.
• Поставьте дату расторжения и срок возврата помещения.
• Укажите долг или переплату, коммунальные услуги, обеспечительный платёж и улучшения.
• Скачайте Word, распечатайте экземпляры и подпишите. При возврате помещения подпишите ещё и акт.

Возврат помещения по акту

Арендатор возвращает помещение в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа (статья 622 ГК РФ). Здание или помещение возвращают по передаточному акту, подписанному обеими сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

В акт записывают состояние стен, пола и сантехники, показания счётчиков и число ключей. Недостатки, которые не записали в акт, потом трудно доказать — и арендодателю, и арендатору.

Если арендатор вернул помещение позже срока, арендодатель вправе взыскать арендную плату за всё время просрочки. Если плата не покрывает убытки, их можно взыскать сверх неё.

Обеспечительный платёж: вернуть, зачесть или оставить

Обеспечительный платёж — сумма, которую арендатор вносил в начале аренды на случай долгов и порчи. При прекращении договора его возвращают, если стороны не договорились иначе (пункт 2 статьи 381.1 ГК РФ).

Частый вариант — зачесть платёж в счёт долга, а остаток вернуть. Реже стороны договариваются, что платёж остаётся у арендодателя: так арендатор платит за досрочный выезд. Это законно, если записано в соглашении.

Проценты на обеспечительный платёж не начисляются, если договор этого не предусмотрел (пункт 4 статьи 381.1 ГК РФ).

Ремонт и неотделимые улучшения

Отделимые улучшения — вывеска, кондиционер, стеллажи — остаются у арендатора, их можно забрать (пункт 1 статьи 623 ГК РФ).

Неотделимые улучшения — отделка, перегородки, проводка — не снять без вреда помещению. Их стоимость возмещают, только если ремонт делали с согласия арендодателя и договор не исключил возмещение (пункт 2 статьи 623 ГК РФ). Ремонт без согласия не возмещается.

При расторжении этот вопрос лучше закрыть сразу: указать сумму возмещения или прямо написать, что его не будет. Иначе бывший арендатор может прийти с иском через год.

Регистрация в Росреестре и госпошлина в 2026 году

Договор аренды помещения на год и больше регистрируют в Росреестре (пункт 2 статьи 651 ГК РФ). Если ваш договор был зарегистрирован, после расторжения запись об аренде в ЕГРН нужно погасить. Иначе в выписке ЕГРН помещение так и числится в аренде у прежнего арендатора.

Подать заявление может одна из сторон — арендодатель или арендатор (часть 1 статьи 51 и часть 3 статьи 15 закона № 218-ФЗ). Представитель подаёт его по нотариальной доверенности.

Госпошлина за регистрацию соглашения о расторжении зарегистрированного договора аренды — 700 ₽ для граждан и ИП и 2 000 ₽ для компаний (подпункт 27.2 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ). Платит тот, кто подаёт заявление.

Найм квартиры на год и больше регистрируют как обременение (пункт 2 статьи 674 ГК РФ). Прекращение найма регистрируют по заявлению одной из сторон за 5 рабочих дней (части 7 и 8 статьи 51 закона № 218-ФЗ). Договор меньше года не регистрируют, и с Росреестром делать ничего не нужно.

Расторжение договора аренды квартиры

Квартиру гражданину сдают по договору найма, а компании — по договору аренды (статья 671 ГК РФ). В быту оба называют арендой, и соглашение о расторжении подходит для обоих.

По соглашению сторон договор найма расторгают в любой день. Без согласия наймодателя наниматель может съехать, предупредив его письменно за три месяца (пункт 1 статьи 687 ГК РФ). Наймодатель расторгает договор без согласия нанимателя только через суд.

При выезде подпишите акт: состояние квартиры, мебель и техника, показания счётчиков воды и электричества, ключи. Залог за квартиру — это тот же обеспечительный платёж, его судьбу тоже записывают в соглашение.

Где чаще всего ошибаются

• Съезжают без акта. Через месяц арендодатель находит трещину в витрине, и доказать, что её не было при выезде, нечем.
• Не пишут про обеспечительный платёж. Арендодатель удерживает его «за ремонт», а арендатор не может понять, на каком основании.
• Ставят дату расторжения задним числом, хотя помещение ещё не освободили. Аренда за эти дни становится спорной.
• Забывают погасить запись об аренде в ЕГРН. Помещение так и числится в аренде, и у покупателя или нового арендатора появляются вопросы.
• Отправляют соглашение почтой без подписи второй стороны. Суд может счесть его уведомлением об отказе, а не соглашением.

Частые вопросы

Источники

• Статьи 450–453 ГК РФ — изменение и расторжение договора
• Статья 381.1 ГК РФ — обеспечительный платёж
• Глава 34 ГК РФ «Аренда»: статьи 610, 619–623, 651, 655
• Статья 687 ГК РФ — расторжение договора найма жилого помещения
• Статья 333.33 НК РФ — госпошлина за регистрацию (подпункт 27.2)
• Статья 51 закона № 218-ФЗ — регистрация аренды и найма

Документы и расчёты по теме