Акт приёма-передачи земельного участка: образец и бланк

Что такое акт приёма-передачи земельного участка

Акт приёма-передачи — документ, в котором одна сторона подтверждает, что отдала участок, а другая — что получила его. Его ещё называют передаточным актом.

В акте повторяют данные участка из выписки ЕГРН и описывают, что есть на земле: дом, баню, забор, деревья, подключённый свет. Дата акта — день фактической передачи. С неё новый владелец отвечает за участок и платит за свет и воду.

Акт всегда идёт парой к договору: купли-продажи дома с участком, аренды земельного участка, дарения или безвозмездного пользования.

Обязателен ли акт и нужен ли он для Росреестра

При продаже недвижимости передачу оформляют передаточным актом или иным документом о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ). Пока акт не подписан, обязанность продавца передать участок не исполнена. Отказ подписать акт закон считает отказом передать или принять участок.

Для регистрации перехода права акт не обязателен. Основание регистрации — договор (пункт 2 части 2 статьи 14 закона № 218-ФЗ), а требовать лишние документы Росреестр не вправе (часть 5 статьи 18 того же закона).

Акт можно заменить пунктом в договоре: «договор имеет силу передаточного акта». Но в договор не впишешь показания счётчиков и сломанную секцию забора, поэтому отдельный акт удобнее.

Что указать в акте приёма-передачи участка

Единой формы акта нет. Главное — чтобы участок однозначно узнавался: те же кадастровый номер, площадь и адрес, что в договоре и выписке ЕГРН.

• Название, место и дату акта, ссылку на договор с датой и номером.
• Стороны: ФИО и паспорт гражданина, ОГРНИП и ИНН предпринимателя, ОГРН, ИНН и подписанта компании.
• Кадастровый номер, площадь, категорию земель, вид разрешённого использования, адрес.
• Дом и постройки с кадастровыми номерами или запись, что строений нет.
• Границы и межевые знаки, ограждение, насаждения.
• Подключения к сетям и показания счётчиков.
• Переданные документы и ключи, расчёты по договору, замечания.
• Подписи «Передал» и «Принял» с расшифровкой.

Как составить акт приёма-передачи участка

Заполните анкету — акт соберётся сам.

• Выберите договор: купля-продажа, аренда, дарение или безвозмездное пользование. Для аренды и ссуды отметьте, передача это или возврат.
• Укажите стороны: физлицо, ИП или компания.
• Перепишите из выписки ЕГРН кадастровый номер, площадь, категорию и вид разрешённого использования.
• Отметьте дом и постройки, опишите забор, насаждения и межевые знаки.
• Впишите подключения и показания счётчиков.
• Обойдите участок вместе. Если что-то не так, запишите недостатки и срок их устранения.
• Скачайте Word, распечатайте два экземпляра и подпишите оба.

Акт передачи дома с земельным участком

Если дом и участок принадлежат одному человеку, продать или подарить участок без дома нельзя (пункт 4 статьи 35 ЗК РФ). Поэтому акт тоже один: в заголовке — участок и дом, в тексте — кадастровые номера обоих.

Баню, гараж или скважину перечисляют отдельными строками. Если постройка стоит на учёте, пишут её кадастровый номер.

По продаже риск случайной гибели вещи переходит к покупателю, когда продавец её передал (статья 459 ГК РФ). Сгорит баня после подписания акта — по общему правилу это убыток покупателя, даже если право ещё не зарегистрировано. Поэтому дата акта для дома так же важна, как дата регистрации. Для квартиры есть отдельный акт приёма-передачи квартиры.

Акт к договору аренды и акт возврата участка

Арендодатель передаёт участок в состоянии, которое отвечает договору и назначению участка, вместе с документами (статья 611 ГК РФ).

Когда аренда заканчивается, арендатор возвращает участок в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа (статья 622 ГК РФ). Это оформляют актом возврата. В анкете выберите «Возврат» — стороны поменяются местами, а в акте появится ссылка на первый акт.

Пока участок не возвращён, арендодатель вправе требовать плату за всё время просрочки. Поэтому возврат без акта рискован для арендатора. С арендатора также спрашивают обязанности землепользователя: использовать землю по назначению и не портить почву (статья 42 ЗК РФ).

Акт при дарении и безвозмездном пользовании

При дарении дар передают вручением, символически или вручением правоустанавливающих документов (пункт 1 статьи 574 ГК РФ). Отдельный акт закон не требует, но он снимает спор о том, что и в каком виде подарили.

С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами удостоверяет нотариус (пункт 3 статьи 574 ГК РФ). Акт стороны подписывают сами, нотариус для него не нужен. Условия дарения квартиры разобраны в образце договора дарения квартиры.

По безвозмездному пользованию участок передают с документами и в состоянии по договору (статья 691 ГК РФ). Возвращают его так же, как из аренды, — с учётом нормального износа (статья 689 ГК РФ).

Границы, межевание и коммуникации

Продать участок без межевания можно: закон требует только, чтобы участок стоял на кадастровом учёте (пункт 1 статьи 37 ЗК РФ). Но без установленных границ площадь в выписке декларированная, и забор соседа может оказаться на вашей земле.

Если на углах участка стоят межевые знаки, перечислите их в акте.

Свет, вода и газ — частая причина споров. Запишите показания счётчиков в день передачи: до этого дня платит передающая сторона, после — принимающая. Посчитать, сколько набежало по свету, поможет калькулятор электроэнергии.

Налоги после передачи участка

Земельный налог платит собственник по записи в ЕГРН, а не тот, кто получил участок по акту (статья 388 НК РФ). Если право зарегистрировали до 15-го числа включительно, месяц засчитывают новому владельцу (пункт 7 статьи 396 НК РФ). Сумму за год покажет калькулятор земельного налога.

Продавец платит НДФЛ, если владел участком меньше 3 или 5 лет (статья 217.1 НК РФ). Доход можно уменьшить на вычет 1 млн ₽ или на расходы на покупку.

Покупатель участка под ИЖС получает вычет только после регистрации права на построенный дом (подпункт 2 пункта 3 статьи 220 НК РФ). Акт для вычета не нужен — хватит договора и документов об оплате. Сколько вернут, посчитает калькулятор вычета.

Где чаще всего ошибаются

• Переписывают площадь из объявления, а не из выписки ЕГРН. Акт расходится с договором.
• Забывают про баню или гараж. Потом продавец вывозит сруб, а доказать, что его продали, нечем.
• Не записывают показания счётчиков. Долг за свет за полгода ложится на покупателя.
• Подписывают акт возврата, не обойдя участок. Свалку мусора за сараем потом не предъявить.
• Дарят участок между двумя коммерческими компаниями. Такое дарение запрещено (статья 575 ГК РФ).

Частые вопросы

Источники

• Статья 556 ГК РФ — передача недвижимости
• Статья 551 ГК РФ — регистрация перехода права собственности
• Статья 223 ГК РФ — момент возникновения права собственности
• Статья 459 ГК РФ — переход риска случайной гибели
• Статья 574 ГК РФ — форма договора дарения
• Статьи 611 и 622 ГК РФ — передача и возврат арендованного имущества
• Статьи 689 и 691 ГК РФ — безвозмездное пользование
• Статьи 35 и 37 ЗК РФ — участок со зданием, купля-продажа участков
• Статья 42 ЗК РФ — обязанности по использованию участков
• Статьи 14 и 18 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
• Статьи 388 и 396 НК РФ — земельный налог
• Статья 220 НК РФ — имущественные вычеты

Документы и расчёты по теме