Образец договора купли-продажи квартиры, который собирается под вашу сделку: отвечаете на вопросы анкеты, и договор обновляется с каждым полем. Файл скачивается в Word бесплатно и без регистрации.
Обновлено 23 октября 2026Сверено со статьями 549–558 ГК РФ, законами № 218-ФЗ, № 256-ФЗ и № 102-ФЗ
Заполнено обязательных полей:
Пустые поля останутся в документе чертой — их можно вписать от руки.
1Договор и стороны
Продавец — кто продаёт
Статус
Собственники квартиры
Если среди них ребёнок — нужны нотариус и разрешение опеки.
Возраст ребёнка
У ребёнка до 14 лет — свидетельство о рождении.
Например: генерального директора Петрова П. П.
Согласие супруга
Нужно нотариальное, если квартира куплена в браке.
ФИО, паспорт, адрес и доля каждого. За ребёнка до 14 лет — его представитель.
Покупатель — кто покупает
Статус
Например: генерального директора Петрова П. П.
2Квартира
Вида 77:01:0001001:1234.
м²
₽
От неё считают налог продавца.
Например: договор купли-продажи от 12.03.2019.
Квартиру покупали с маткапиталом
3Цена и оплата
₽
Что уже заплачено
₽
Ипотека
₽
Маткапитал покупателя
₽
Как рассчитаться
Первые четыре способа защищают обоих.
раб. дн.
дн.
4Передача и гарантии
Форма договора
При детях-собственниках нотариус обязателен — договор учтёт это сам.
раб. дн.
Как передать квартиру
«При подписании» — договор служит передаточным актом.
дн.
Кто прописан в квартире
«Остаются жить» — например, отказавшиеся от приватизации.
ФИО и дата рождения; у остающихся — основание права.
фамилия, имя, отчество, паспорт серия, номер, кем и когда выдан, адрес регистрации: адрес регистрации, далее — Продавец, с одной стороны, и фамилия, имя, отчество, паспорт серия, номер, кем и когда выдан, адрес регистрации: адрес регистрации, далее — Покупатель, с другой стороны, вместе — Стороны, заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем.
1. Предмет договора
1.1. Продавец продаёт, а Покупатель покупает в собственность квартиру (далее — Квартира).
1.2. Квартира с кадастровым номером кадастровый номер, общей площадью ___ кв. м, расположена по адресу: адрес.
1.3. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: наименование, дата и номер документа. Право зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН).
1.4. Продавец заверяет, что Квартира куплена без средств материнского (семейного) капитала.
1.5. Покупатель осмотрел Квартиру и претензий к её состоянию не имеет. Продавец сообщил ему обо всех известных недостатках Квартиры.
2. Цена и порядок расчётов
2.1. Цена Квартиры составляет цена. Цена изменяется только письменным соглашением Сторон.
2.2. Цену Квартиры (далее — Сумма к расчёту) Покупатель уплачивает в следующем порядке.
2.3. Сумма к расчёту уплачивается через безотзывный покрытый аккредитив, который Покупатель открывает в наименование банка в течение 3 рабочих дней со дня подписания Договора на срок 60 календарных дней. Банк платит Продавцу по выписке из ЕГРН о праве Покупателя, а если право не зарегистрировано в срок аккредитива — возвращает деньги Покупателю.
2.4. Расходы на аккредитив несёт Покупатель.
2.5. Права залога у Продавца на Квартиру не возникает.
2.6. Получение денег Продавец подтверждает распиской или банковским документом.
3. Переход права собственности
3.1. Право собственности на Квартиру переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН (статья 551 ГК РФ).
3.2. Стороны подают документы на регистрацию через МФЦ или электронно в течение 5 рабочих дней со дня подписания Договора.
3.3. Государственную пошлину за регистрацию уплачивает Покупатель.
3.4. Если Сторона уклоняется от регистрации, другая Сторона вправе требовать её в суде и возмещения убытков (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
4. Передача квартиры
4.1. Продавец передаёт Квартиру Покупателю по передаточному акту в течение 7 календарных дней после регистрации перехода права собственности (статья 556 ГК РФ), освободив её от своих вещей.
4.2. Риск случайной гибели или повреждения Квартиры переходит к Покупателю с момента передачи.
4.3. Плату за жильё и коммунальные услуги до дня передачи вносит Продавец, после — Покупатель.
4.4. Долг по взносам на капитальный ремонт, перешедший к Покупателю (часть 3 статьи 158 ЖК РФ), Продавец возмещает Покупателю.
5. Гарантии сторон
5.1. Продавец гарантирует, что Квартира не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом и запрещением не состоит, в пользование не передана.
5.2. В Квартире никто не зарегистрирован по месту жительства. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования Квартирой после её приобретения Покупателем, нет (статья 558 ГК РФ).
5.3. Нотариальное согласие супруга Продавца на продажу Квартиры получено (пункт 3 статьи 35 СК РФ).
5.4. Продавец заверяет, что дело о его банкротстве не возбуждено. Если Квартиру изымут у Покупателя по основаниям, возникшим до исполнения Договора, Продавец возмещает цену и убытки (статья 461 ГК РФ).
5.5. Стороны заверяют, что дееспособны и заключают Договор добровольно, не на крайне невыгодных для себя условиях вследствие тяжёлых обстоятельств.
6. Ответственность и споры
6.1. За просрочку оплаты Покупатель платит Продавцу неустойку 0,1% неоплаченной суммы за каждый день.
6.2. За просрочку передачи Квартиры Продавец платит Покупателю неустойку 0,1% цены за каждый день.
6.3. Споры Стороны решают переговорами, а если не договорятся — в суде по месту нахождения Квартиры.
7. Заключительные положения
7.1. Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.
7.2. Изменения Договора действительны в письменной форме за подписью Сторон.
7.3. Договор составлен в двух экземплярах одинаковой силы, по одному для каждой Стороны.
8. Реквизиты и подписи сторон
Продавец
ФИО
Паспорт:
Адрес регистрации:
Телефон:
_____________ / Фамилия И. О.
Покупатель
ФИО
Паспорт:
Адрес регистрации:
Телефон:
_____________ / Фамилия И. О.
Word-файл открывается в Word, LibreOffice и Google Документах.
«Печать и PDF» открывает окно браузера — там же выбирается «Сохранить как PDF».
Данные никуда не отправляются: документ собирается в вашем браузере.
Шаблон помог?
Спасибо, прочитаем.
Что такое договор купли-продажи квартиры
По договору продавец передаёт покупателю квартиру в собственность, а покупатель платит цену (статья 549 ГК РФ). Подписывают один документ (статья 550 ГК РФ).
Для квартиры целиком хватает простой письменной формы. Нотариус не нужен, если собственники взрослые и продают всю квартиру.
Шаблон — для вторичного жилья, право на которое уже записано в ЕГРН. Новостройку покупают по договору долевого участия, долю — по договору купли-продажи доли, комнату — по своему договору.
Как составить договор купли-продажи квартиры
Единой формы закон не утвердил. МФЦ и Росреестр примут любой текст с обязательными условиями и подписями сторон.
Закажите свежую выписку из ЕГРН: в ней кадастровый номер, площадь, собственники и обременения.
Впишите продавца и покупателя. Собственников несколько — перечислите всех.
Укажите цену и способ расчёта, отметьте задаток, ипотеку, маткапитал, прописанных и согласие супруга.
Скачайте Word, распечатайте по экземпляру на каждого и подпишите. Документы подайте в МФЦ, через Госуслуги или банк.
Что обязательно указать в договоре
Без кадастрового номера, адреса и цены договор купли-продажи квартиры не заключён. Росреестр такой договор не зарегистрирует.
Предмет. Данные, по которым квартиру можно точно определить (статья 554 ГК РФ): кадастровый номер, адрес, площадь, этаж.
Цена. Без неё договор продажи жилья не заключён (статья 555 ГК РФ). «Рыночную цену» суд сюда не подставит.
Люди с правом пользования. Того, кто по закону остаётся жить в квартире после продажи, называют в договоре поимённо (пункт 1 статьи 558 ГК РФ). Обычно это отказавшиеся от приватизации (статья 19 закона № 189-ФЗ).
Как безопасно передать деньги за квартиру
Подписывают договор в один день, а переход права записывают через несколько дней. Безопаснее, когда деньги ждут регистрацию у банка или нотариуса.
Все 7 000 000 ₽ идут через аккредитив и попадают к продавцу после регистрации.
Способ
Как работает
Кто рискует
Аккредитив
Банк платит продавцу по выписке ЕГРН
Никто
Сервис безопасных расчётов
Деньги на счёте банка до регистрации
Никто
Банковская ячейка
Продавец забирает деньги с выпиской ЕГРН
Почти никто
Депозит нотариуса
Нотариус выдаёт деньги после регистрации
Никто
При подписании
Покупатель платит до подачи документов
Покупатель
После регистрации
Покупатель платит, уже став собственником
Продавец, но квартира в залоге у него
Покупка в ипотеку и с материнским капиталом
При ипотеке квартира с момента регистрации в залоге у банка в силу закона (статья 77 закона № 102-ФЗ). Банк заранее проверяет договор и часто даёт свою форму. Платёж покажет ипотечный калькулятор.
Маткапитал Социальный фонд перечисляет продавцу после регистрации: до 5 рабочих дней на решение и до 5 на перевод (пункт 17 Правил, постановление Правительства № 862). До оплаты квартира в залоге у продавца.
Покупатель обязан выделить доли детям — оформить квартиру в общую собственность родителей и детей (часть 4 статьи 10 закона № 256-ФЗ). Срок — 6 месяцев после перевода маткапитала, а при ипотеке — после её погашения.
Ловушка для покупателя — маткапитал продавца. Если продавец сам покупал квартиру с маткапиталом и не выделил доли детям, сделку могут оспорить. Сначала оформляют доли, потом продают у нотариуса с разрешением опеки.
Когда нужен нотариус и согласие супруга
Нотариус обязателен, если квартира или доля в ней принадлежит ребёнку или ограниченно дееспособному (часть 2 статьи 54 закона № 218-ФЗ). Нужно ещё предварительное разрешение опеки (пункт 2 статьи 37 ГК РФ).
Второй случай — продажа доли (часть 1.1 статьи 42 закона № 218-ФЗ). Если все собственники продают свои доли одним договором, нотариус не нужен.
Обязательное удостоверение стоит 0,5% цены, но не больше 20 000 ₽ (подпункт 5 пункта 1 статьи 333.24 НК РФ), плюс региональный тариф. По желанию сторон дороже: при цене 1–10 млн ₽ — 7 000 ₽ и 0,2% суммы сверх миллиона (статья 22.1 Основ о нотариате).
Квартиру, купленную в браке, продают с нотариальным согласием супруга (пункт 3 статьи 35 СК РФ). Без него супруг может оспорить сделку в течение года.
Регистрация в Росреестре: сроки и госпошлина
Покупатель становится собственником с даты записи в ЕГРН (статья 551 ГК РФ). Срок — 7 рабочих дней через Росреестр и 9 через МФЦ, а по электронной подаче нотариуса — 1 рабочий день (статья 16 закона № 218-ФЗ).
Госпошлина для гражданина — 4 000 ₽, если кадастровая стоимость до 20 млн ₽ (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ). Компания платит 44 000 ₽, за регистрацию ипотеки гражданин платит ещё 1 000 ₽.
Онлайн документы подают с усиленной электронной подписью обеих сторон. Раньше продавец заранее писал в Росреестр отдельное заявление. С 1 июля 2026 года его заменяет проверка личности через Единую биометрическую систему (часть 6 статьи 36.2 закона № 218-ФЗ).
Собственник может запретить сделки с квартирой без личного участия (статья 36 закона № 218-ФЗ). Тогда документы, поданные по доверенности, Росреестр вернёт без рассмотрения.
Что проверить покупателю перед сделкой
Покупатель, который полагался на данные ЕГРН, считается добросовестным, пока в суде не доказано обратное (пункт 6 статьи 8.1 ГК РФ). Это не гарантия от иска прежнего собственника, но спорить придётся уже ему.
Выписку ЕГРН в день сделки: собственников, аресты, залоги, запрет сделок без личного участия.
Кто прописан. Продажа никого не выписывает, а отказавшихся от приватизации выписать почти невозможно.
Долг по капремонту: он переходит к покупателю (часть 3 статьи 158 ЖК РФ). Возьмите справку у фонда капремонта.
Банкротство продавца — по картотеке арбитражных судов. Продажу перед банкротством, особенно дешёвую, оспаривают.
Брак и маткапитал: куплена ли квартира в браке, выделены ли доли детям.
Налог продавца и вычет покупателя
Продавец не платит НДФЛ, если владел квартирой 5 лет. Хватит 3 лет, если она получена по наследству, в подарок от члена семьи, при приватизации или это единственное жильё (статья 217.1 НК РФ). Семьи с двумя детьми до 18 лет не платят налог независимо от срока, если в том же году купили жильё побольше (пункт 2.1 той же статьи).
Иначе налог 13%, а с дохода свыше 2,4 млн ₽ — 15%. Доход уменьшают на расходы на покупку или на вычет 1 млн ₽. Если цена ниже 70% кадастровой стоимости, налог считают от этих 70% (статья 214.10 НК РФ). Сумму налога покажет калькулятор НДФЛ.
Покупатель вправе вернуть до 260 000 ₽ — 13% с вычета до 2 млн ₽ — и до 390 000 ₽ с процентов по ипотеке (статья 220 НК РФ). Вычета нет на часть цены из маткапитала и при покупке у супруга, родителей, детей, братьев и сестёр. Сумму покажет калькулятор вычета.
Пример
Продавец владел квартирой 2 года и продаёт за 6 000 000 ₽
Купил квартиру за 5 100 000 ₽, документы сохранились
Без документов о покупке доход уменьшат только на 1 млн ₽, и налог вырастет до 702 000 ₽.
Частые вопросы
Где скачать бланк договора купли-продажи квартиры 2026 года?
Здесь: заполните анкету и нажмите «Скачать Word». Для записи от руки есть «Пустой бланк». Регистрация не нужна.
Как составить договор купли-продажи квартиры между физическими лицами?
Укажите стороны с паспортными данными, квартиру по выписке ЕГРН, цену и способ расчёта. Нотариус не нужен, если собственники взрослые.
Можно ли оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ?
Да. МФЦ не составляет договор, но принимает подписанный текст на регистрацию. Срок — 9 рабочих дней.
Нужен ли нотариус при купле-продаже квартиры?
Только если среди собственников ребёнок или ограниченно дееспособный либо продаётся доля. Иначе — по желанию сторон.
Сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры?
Свой договор — бесплатно. Госпошлину за регистрацию — 4 000 ₽ — платит покупатель. Нотариус при обязательной форме берёт 0,5% цены, не больше 20 000 ₽, плюс региональный тариф.
Как оформить договор купли-продажи квартиры в ипотеку?
Отметьте в анкете ипотеку, банк и сумму кредита — в договор встанет пункт о залоге у банка. Текст заранее согласуйте с банком.
Как купить квартиру с материнским капиталом?
Укажите в договоре сумму и сертификат. Фонд перечислит деньги продавцу после регистрации, а в течение 6 месяцев покупатель выделит доли детям.
Как продать квартиру, если собственник — несовершеннолетний?
У нотариуса и с разрешения опеки. До 14 лет за ребёнка подписывает родитель, с 14 лет — сам ребёнок с согласия родителя.
Можно ли продать квартиру по доверенности?
Да, по нотариальной доверенности. Но если собственник запретил сделки без личного участия, документы вернут.
Можно ли заключить договор купли-продажи квартиры через Госуслуги?
Подать документы — да, с усиленной электронной подписью обеих сторон. С 1 июля 2026 года личность можно подтвердить по биометрии.
Можно ли продать квартиру, которая в ипотеке у продавца?
Да, с согласия банка: часть цены гасит кредит, банк снимает залог, затем регистрируют переход права. Порядок допишите по условиям банка.
Источники
ГК РФ, статьи 549–558 — продажа недвижимости
СК РФ, статья 35 — согласие супруга
Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Закон № 256-ФЗ, статья 10 — маткапитал на жильё
Закон № 102-ФЗ, статья 77 — ипотека квартиры в силу закона
Закон № 430-ФЗ — добросовестный приобретатель недвижимости