Калькулятор ипотеки

Из чего складывается платёж

Ипотека считается по той же аннуитетной формуле, что и обычный кредит: платёж одинаковый весь срок, но внутри него сначала преобладают проценты.

На длинном сроке это особенно заметно. При двадцатилетней ипотеке первые пять лет тело долга почти не уменьшается — вы платите банку за пользование деньгами.

Зачем нужен первоначальный взнос

Взнос уменьшает сумму кредита, а вместе с ней платёж и переплату. Но главное — он влияет на ставку: банк считает такого заёмщика надёжнее и даёт условия лучше.

Разница между взносом 10% и 30% может составить два-три процентных пункта по ставке, а на двадцатилетнем сроке это миллионы рублей переплаты.

Какой срок выбрать

Чем длиннее срок, тем меньше платёж и тем больше переплата. Разумный подход — брать срок, при котором платёж не превышает трети дохода, а гасить досрочно по возможности.

Досрочное погашение в начале срока работает лучше всего. Внесённые 100 000 ₽ на третий год ипотеки экономят кратно больше, чем те же деньги на пятнадцатый.

Как рассчитать ипотеку до похода в банк

Расчёт для квартиры 8 млн ₽ под 18% на 20 лет. Каждые 10% взноса снижают платёж примерно на 12 тысяч рублей в месяц.

Расчёт ипотеки начинается не со ставки, а с двух вопросов: сколько у вас есть на первоначальный взнос и какой платёж вы вытянете без риска.

Ориентир по платежу — не больше 40% дохода семьи, с запасом на непредвиденное. Отсюда считают доступную сумму кредита, а уже потом смотрят квартиры в этом диапазоне, а не наоборот.

Льготные программы и их ограничения

• Семейная ипотека — для семей с детьми, ставка заметно ниже рыночной, но есть лимит суммы и требования к жилью.
• IT-ипотека — для сотрудников аккредитованных компаний, со своими ограничениями по возрасту и доходу.
• Сельская ипотека — для жилья в сельской местности, самая низкая ставка, но и самый узкий круг объектов.
• По льготным программам обычно требуют больший первоначальный взнос и разрешают только новостройки от аккредитованных застройщиков.
• Совмещать льготную программу с материнским капиталом можно — капитал засчитывается как часть взноса.

Налоговый вычет по ипотеке

С покупки жилья можно вернуть уплаченный НДФЛ: до 260 000 ₽ со стоимости квартиры и ещё до 390 000 ₽ с процентов по ипотеке.

Вычет по процентам считается от фактически уплаченных процентов, а не от всей переплаты сразу: возвращать можно каждый год по мере выплат. Супруги вправе получить вычет каждый, если оба платят налог.

Расходы, о которых забывают

• Оценка квартиры — 5–10 тысяч рублей, требуется банку перед сделкой.
• Страхование недвижимости — обязательно по закону, около 0,1–0,3% суммы кредита в год.
• Страхование жизни — формально добровольное, но отказ поднимает ставку на 1–3 пункта.
• Госпошлина за регистрацию права собственности и услуги нотариуса при необходимости.
• Ремонт и мебель — в новостройке без отделки это ещё 15–25% стоимости квартиры.

Когда есть смысл рефинансировать

Рефинансирование — это новый кредит на погашение старого под меньший процент. Смысл появляется, когда разница в ставке от 1,5–2 процентных пунктов, иначе расходы съедят выгоду.

Считать надо не ставку, а остаток переплаты. В первые годы платёж почти целиком состоит из процентов, поэтому рефинансирование на третий год даёт заметную экономию, а на пятнадцатый — почти ничего.

К расходам добавьте новую оценку квартиры, страховку и перерегистрацию залога — обычно это 15–25 тысяч рублей. И помните, что при рефинансировании остаток вычета по процентам сохраняется, но документы придётся собирать заново.

Частые вопросы

Источники

• Банк России — динамика ключевой ставки, cbr.ru

Другие калькуляторы